1. Quelles sont les contraintes lorsque l’on veut rénover un immeuble ?

Une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation(1) .
Le département accorde l’autorisation si les logements transformés répondent (…) aux besoins prépondérants de la population(2) .
Au 1er janvier 1999, les loyers correspondant aux besoins prépondérants de la population sont compris entre 2 400 F et 3 225 F la pièce par année(3) .
Les loyers et les prix de vente maximaux ainsi fixés sont soumis au contrôle de l’Etat, pendant une période de cinq à dix ans pour les constructions nouvelles et pendant une période de trois ans pour les immeubles transformés ou rénovés, durée qui peut être portée à cinq ans en cas de transformation lourde(4) .

2. Le propriétaire peut-il faire appel à une aide étatique pour financer les travaux ?

Peuvent être admis au bénéfice de la loi générale sur le logement (LGL) des immeubles transformés ou rénovés, lorsque la transformation ou rénovation a pour but d’augmenter les possibilités de logements, d’en améliorer les conditions ou lorsqu’elle se révèle économiquement plus favorable qu’une démolition et une reconstruction; des motifs d’ordre esthétique, historique ou d’autres motifs d’intérêt général peuvent être pris en considération dans l’appréciation des cas .
Ces immeubles deviennent ainsi des HLM, voire des HM.

3. Quels types de travaux sont concernés ?

· Les rénovations lourdes d’immeubles anciens et dégradés ;
· Les aménagements de combles ;
· Les surélévations ;
· Les démolitions-reconstructions.

4. Quels sont les conditions financières d’exploitation d’un HLM ?

Le loyer admis par l’Etat pour un immeuble HLM est actuellement de l’ordre de Fr. 3'800.- par pièce par an. C’est ce que paye le locataire au début.
L’Etat verse par ailleurs une subvention au propriétaire qui couvre la différence entre le loyer payé par le locataire et le loyer qui devrait être perçu pour couvrir normalement le coût des travaux (loyer réel).
Si, par hypothèse, le loyer réel est de Fr. 4'800.-/pièce/an, la subvention sera de Fr. 1'000.-/pièce/an.
Les loyers sont contrôlés pendant 20, voire 25 ans.

5. Comment est réglée l’application conjointe de la LDTR et de la LGL ?

On le voit aux ch. 1 et 4 ci-dessus, les loyers répondant aux besoins prépondérants de la population, autorisés dans le régime LDTR, diffèrent des loyers autorisés par la LGL, qui doivent être « compatibles avec la destination de logements d’utilité publique » .
Si les logements reconstruits ou rénovés bénéficient de prestations au sens de la LGL, les dispositions en matière de fixation de loyer ou de prix de la LDTR restent applicables .
Cela signifie que le loyer maximum que le propriétaire pourra demander au locataire sera de Fr. 3'225.- par pièce par an.
En d’autres termes, si le propriétaire demande une aide de l’Etat sous la forme de subventions prévues par la LGL et que l’immeuble devient ainsi un immeuble HLM, voire HM, d’après l’art. 43A LDTR actuel, les normes de loyers LDTR restent applicables.
En revanche, la subvention restera de Fr. 1'000.-/pièce/an.
La différence entre le loyer payé par le locataire (Fr. 3'225.-) et le loyer admis par l’Etat dans le cadre du régime HLM, soit Fr. 575.-/pièce/an) est à la charge du propriétaire.

(1) Art.9, al.1 LDTR
(2) Art.9, al.2 LDTR
(3) Art.6, al.3 LDTR
(4) Art.12 LDTR
(5) Art.26 LDTR
(6) Art.35 LDTR
(7) Art.43A LDTR

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